Investir dans une SCPI signifie investir dans une société de placement collectif. Chaque actionnaire détient ainsi une part du patrimoine immobilier dans lequel la SCPI investit. La SCPI est supervisée et réglementée par l'Autorité des marchés financiers (AMF), ce qui garantit un environnement d'investissement transparent et sécurisé.
Avantages de l’investissement en SCPI
Cet investissement immobilier sous forme de SCPI offre de multiples bénéfices, notamment :
Opter pour un investissement dans une SCPI présente de nombreux avantages, bien que cette forme de placement soit influencée par les fluctuations du marché immobilier. En effet, les loyers perçus peuvent diminuer en période de conjoncture défavorable, comme le souligne l’AMF.
Il est cependant intéressant de noter qu'il est possible d'investir dans une SCPI même en contractant un emprunt bancaire, avec en prime la possibilité de déduire les intérêts bancaires de ses revenus fonciers.
Pourquoi investir dans une SCPI ?
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une décision avantageuse sur les plans financier et fiscal.
Un investissement sans risques locatifs
Investir dans un bien immobilier pour le louer est devenu de plus en plus contraignant de nos jours. Outre les obstacles que représente le financement, l'investissement locatif direct comporte des risques à ne pas sous-estimer, nécessitant une réserve d'argent disponible.. Celle-ci doit permettre de couvrir :
Des rendements plus attractifs
Les investisseurs montrent un intérêt croissant pour l'achat de biens immobiliers destinés aux entreprises, car cela évite les inconvénients liés à l'investissement locatif direct et offre des rendements plus élevés que les livrets réglementés tels que le Livret A, le PEL ou le LDD, qui ont un taux de rémunération fixé à 0,50% au 1er février 2020.
Un portefeuille diversifié
Investir dans une SCPI est une option accessible à tous, car la mise minimale est de seulement 1000 euros. Cette solution permet de diversifier votre portefeuille d'investissement, ce qui peut limiter les effets de la volatilité des marchés financiers et compenser la faiblesse des rendements des produits d'épargne traditionnels. Ainsi, vous pouvez construire un portefeuille où la stratégie prudente, qui est généralement associée à des rendements faibles, n'affecte en rien la performance de certains actifs qui peuvent être soumis à des fluctuations liées aux marchés boursiers ou immobiliers en baisse.
Une fiscalité avantageuse
En outre, les investissements que vous réalisez vous permettent de bénéficier d'avantages fiscaux tels que la possibilité de déduire les intérêts bancaires de vos revenus fonciers. Vous pouvez également bénéficier de flux de trésorerie réguliers qui peuvent être répartis dans le temps grâce aux différentes échéances des produits qui composent votre portefeuille d'investissement.
Comment investir dans une SCPI ?
Si vous envisagez d'investir dans une SCPI, vous avez deux options possibles :
Investir dans une SCPI à travers votre assurance vie
Le taux de rendement des fonds en euros de l'assurance vie est en baisse continue, ce qui la rend moins attractive. De plus, l'impact de l'inflation à venir ne laisse pas présager de remontée prochaine de son taux. La Fédération française de l'assurance a enregistré une décollecte, confirmant que les Français se détournent de ce placement. Cependant, l'assurance vie reste un placement sécurisant et rentable s'il intègre des parts de SCPI. En effet, le taux de rendement moyen enregistré est de 4,43 % net dans cette configuration.
Assurance vie et SCPI : le choix gagnant
Outre le taux attractif de la solution qui intègre des parts de SCPI, il est possible de bénéficier des avantages de deux solutions d'épargne en même temps.
L'assurance vie peut répondre à trois objectifs spécifiques :
Malgré le faible taux de rendement proposé, cette méthode d'épargne présente tout de même des avantages fiscaux.
Les SCPI peuvent également renforcer votre assurance vie, qui est alors appelée « à architecture ouverte ». En effet, les nouveaux contrats d'assurance vie sont à la fois multi-supports, car ils permettent de détenir quatre classes d'actifs, et multi-gestionnaires en raison de la présence de différents professionnels experts dans les quatre classes d'actifs visées. De plus, les taux de rendement élevés des SCPI peuvent booster le rendement global de votre assurance vie.
On peut utiliser l'assurance vie pour investir dans différents types d'actifs financiers, tels que les fonds euros, les parts de SCPI, les produits structurés et les OPCVM. Cela fait de l'assurance vie une enveloppe qui peut contenir une variété de produits financiers.
Investir dans une SCPI de façon directe
Comme mentionné précédemment, l'investissement dans une SCPI via une assurance-vie présente de nombreux avantages et garantit la sécurité de vos investissements. Cependant, cette stratégie présente également quelques inconvénients qu'il convient de prendre en compte.
Un choix limité
Actuellement, il existe 178 SCPI sur le marché. Si vous décidez d'investir dans des parts de SCPI via votre assurance vie, le choix de la SCPI est effectué par votre assureur, ce qui peut vous empêcher de profiter de l'offre dynamique du marché.
La commission de l’assurance
Si vous choisissez de confier la gestion de votre SCPI à votre assureur, vous ne pourrez recevoir qu'une part (de 85 %) des loyers que distribue la SCPI.
Des frais de gestion et des prélèvements sociaux
Même si l'investissement en SCPI via l'assurance vie permet d'éviter la taxation des loyers, les frais de gestion et les prélèvements sociaux qui s'élèvent à plus de 17% restent en vigueur, affectant ainsi le rendement de votre épargne.
Des revalorisations au profit de l’assureur
Lorsque les SCPI augmentent la valeur de leurs parts, cela peut profiter uniquement à l'assureur si vous avez logé des parts de SCPI dans votre contrat d'assurance-vie. Cela signifie que votre assureur devient propriétaire de ces parts. Il est donc important de vérifier auprès de votre assureur à qui vont vraiment les avantages des revalorisations des parts.
Le gel des retraits
La Loi Sapin II de 2016 autorise le blocage des retraits sur votre assurance vie en cas de nécessité. Pour obtenir la totalité de vos loyers nets, versés régulièrement en fonction de votre investissement, il est plus avantageux d'investir directement dans des parts de SCPI plutôt que de les loger dans votre contrat d'assurance vie.
Pour réaliser un investissement en SCPI en direct, il est possible d'acquérir les parts auprès de différentes sources telles que votre banque, un conseiller en gestion de patrimoine, une plateforme spécialisée ou encore une société de gestion.
En résumé, investir dans une SCPI est une solution d'épargne qui présente de nombreux avantages, mais elle comporte également des risques liés à la fluctuation des marchés. Cependant, ces risques sont tempérés par des taux de rendement qui peuvent protéger votre épargne. Vous pouvez investir dans une SCPI via un contrat d'assurance à architecture ouverte, mais cette option peut être moins performante et moins souple que l'achat direct de parts de SCPI.
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